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浅谈物业管理工作存在的问题及对策措施
2018-01-12 16:53:54 来源:怡园物管党工委 作者:周光宏 【 】 浏览:1542次 评论:0

    随着昆明市经济的快速发展和城市开发进程的加快,房地产市场已成为昆明市的主导经济之一,公司的物业管理工作起步较早,发展较快,物业管理工作经过近二十年多的发展,取得了很大的进展。但是,也应该看到在物业管理过程中存在的问题也很多。特别是《物权法》出台以后,住户的维权意识越来越强,公司物业管理与业主之间不断发生的矛盾已经成为大家关注的焦点,如果不把这些问题处理好,就会影响和制约物业管理行业的生存和发展。因而,有必要研究一下现阶段公司物业管理发展存在的问题及对策。
    公司物业管理中存在的主要问题:
    1.物业管理收费难
    据统计,一般小区的物业收费率能达到75%,就属于比较好的。但物业小区,不交、少交、欠交物业管理费已成为一种常见的现象,而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位,小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。老小区基础设施破旧、收费标准低、缴费率低导致老小区物业管理标准降低难以持续经营,成为城市管理中的重点难点问题。
    2.物业服务面达不到现在市场的要求
    物业公司自身管理水平还有待提高,开展和提供的服务项目单一,服务面较窄。由于资金不到位,小区维修服务跟不上,目前,我们也仅仅是提供保安、保洁、绿化、维修等一些基本服务内容,其他一些特需服务项目基本没有开展,如代接送小孩、代收水、电、暖气费;代家政服务等等。
    3.物业公司员工素质欠佳
    从业人员流动性大、素质偏低,特别是老弱病残多,不利于物业管理的创新发展,不能很好地参与市场竞争。保安工作重门岗,巡逻查看不够;重小区内部安全,外围防患不够;重治安问题,设施安全存在隐患;重人员数量,轻人员素质;重人员配置,岗位管理监督还需要加强等。
    4.一些小区未成立业主委员会
    目前,成立的业主委员会,还没有形成和发挥业主与物业公司之间较好的桥梁与纽带的作用。
    5.老旧小区多,住户的观念根深蒂固
    由于是铁路老旧小区,一些旧的观念根深蒂固。一部分住户对物业管理收费工作不理解、不支持,种种借口不交物管费。老小区基础设施差、弱势群体多和观念陈旧也加大了专业物业管理的难度。老小区落后的环境导致居住的多为城市弱势群体、流动人口和老年居民,出租房比例高、人员流动性强,参与小区管理的时间、精力和意识都不强。三是居民消费理念落后。老小区多为老的拆迁分房、福利分房和单位房改房转变而来,不少居民受传统住房认识影响,认为小区管理应由单位或政府出资解决,“花钱买服务”的意识较弱,主观上既不想承担缴费义务,但又对物业服务具有较高的要求。
    6.个别业主过度强调个人利益
    有个别业主过度强调个人的实用性利益而不顾小区整体外观形象的共同维护和小区住户的共同利益。如:防盗钢窗、空调等的安装零乱;私占公共场所,拥堵通道;随意丢弃堆放生活垃圾袋;宠物粪便随处可见等。这些行为不仅增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量,而且破坏、影响了社区的整体美观和社区的环境。
    对完善物业管理工作的几点思考:
    针对上述物业管理和作风中存在的问题,根据自己的实际工作经验提出以下几点建议:
    1.加强与业主的沟通、联系和物业管理知识的宣传
    要加强对《物权法》和有关法律法规的宣传,使广大业主明确自己的权利和义务,树立“花钱买服务”的物业消费意识,明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业公司的利益,同时也损害了广大业主的利益。同时,也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式:如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传,提高广大业主对物业管理的认识,让业主知道交纳物业管理费用是每个业主的法定义务,交费合理、拒交可耻;让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费,不仅损害了物业管理公司的合法权益,影响其正常的维修、养护、运行、管理,而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理,合理地解决这个问题。
    2.与时俱进,改变以往的收费态度和收费方式
    由于一些收费人员没有经过专业培训,自身对物业相关政策、规定缺乏深入的学习、理解和运用。同时,由于收费点多、面广、收费员劳动强度大,难免会出现生、冷、硬的工作态度,因而与业主的沟通、交流不是很畅通,导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况,物业管理部门应创新工作方法,根据实际情况采取一些有针对性、切实可行的办法,改变工作方式和收费态度。如:物业企业可在小区公告栏定期公布已缴业主的名单,起到督促未交业主尽快交纳的作用;对极个别的拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主,物业企业可拿起法律武器进行起诉,以起到震慑教育作用;也可依靠业主委员会,以业主委员会名义发通知,宣传缴纳物管费是业主应尽的职责。
    3.加强物业管理工作人员的自身作风建设
    加强物业管理公司人员的队伍建设,致力提高服务质量和管理水平。物业管理部门要努力为广大业主提供优质服务,规范服务行为,逐步扩大服务项目,不断追求服务的精细度,注重对服务质量的研究,加强对员工素质的培养。通过企业的不断努力,为管理小区营造了一个良好、和谐、文明的生活环境,从而使广大业主逐步接受“花钱买服务”方式。另外,物业企业还要进一步提高加强精细化管理,提供优质的、人性化的服务。进一步加强内部人员的管理和专业知识的培训,进一步完善各项制度办法,依法办事,规范行为准则。
    4.强基础,推精细,抓落实,全面完成公司下达的经营任务
    强推责任矩阵,狠抓落实提高执行力。我们要强化落实责任矩阵,进一步完善物业基础管理工作,建立健全物业全过程内控机制,促进物业管理工作精细、规范,实行“工作归口,层层负责”的原则,以此强化基础服务工作,保证物管费的收缴率。
    建立物业安全管理制度,报安全、安保工作贯穿物业工作的始终。认真落实安全逐级负责制,坚持与相关责任人签订安全责任承诺书,坚持新员工岗前安全培训,每日安全检查,周工作安全例会,月安全自查汇报,按年度安排安全培训计划,有序推进安全培训工作。加强日常巡查、监控,对发现的问题及时整改,防患于未然。对消防器材定时检查、重点部位随时检查不留隐患(含铺面),修订完善各类应急预案,确实把安全工作落到实处。
    整顿小区停车秩序,规范小区停车管理,一是规范停车收费特别是临停收费工作,堵漏保收;二是清除小区外车辆停放缓解小区停车压力;三是严肃收费纪律,照章办事。
    整顿外聘工队伍,减少外聘工人数,适当增加外聘工收入以缓解外聘工收入低于市场同行业标准,造成人员不稳定,找人难的工作被动局面。
    加强投诉管理工作,严格按投诉管理工作流程办理。针对个别小区物管费收缴率低制定有效的措施(分类、沟通、出门条、用好派出所出租户登记管理),千方百计提高收缴率,全面完成经营指标和任务。
    利用好“三供一业”的移交契机,积极跟进做好策划,结合各小区的设施设备及管辖环境,扩展小区有偿服务外延,实现挖潜创效。
    物业管理的服务对象是人,物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理要倡导“以人为本”的科学发展观,在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中,注重对业主的感情投资,提高业主满意度。
    公司物业管理存在的这些问题,正是全社会社区管理行业的折射,它同时涉及到多个部门,等待着各相关部门的共同关注、协调和解决。物业服务关乎千万百姓的日常生活和切身利益,把物业的这些问题理清楚、解决好,将有力地促进公司物业服务的健康发展,推动和谐社会的构建。因此需要我们物业公司和每位小区居民作出更进一步的努力。




责任编辑:刘芸

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